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13 luglio 2013

Sull’edilizia qualche mea culpa non guasta

Luca Barni è un direttore generale di una banca, ho imparato a stimarlo già nel nostro primo incontro alcuni anni fa per la chiarezza delle sue opinioni, anche quelle controverse, per la capacità di mettere in discussione la regola n.1 in banca (‘si è sempre fatto così’) e la conoscenza minuziosa dei meccanismi del credito ai suoi clienti. Quindi non mi sono sorpreso di vederlo allo scoperto e mai paludato quando si è trattato di denunciare gli abusi nei concordati, o di lanciare il primo (spero di non sbagliarmi) bond di prossimità. Nè mi sorprendo oggi nel vederlo misurarsi con le opinioni fuori dalla protezione dei convegni, gestendo un suo angolo di opinioni su LINKIESTA con il blog BANCHIERE DI PROVINCIA.

E all’articolo di Luca Barni di ieri vorrei dare una mia replica, anche questa senza troppi mascheramenti.  Si parla di credito all’edilizia, quello che il presidente dell’ANCE reclama a gran voce insieme ai pagamenti degli arretrati della PA (vedi post precedente).

Barni dice molte cose giuste ma ne omette altre, che hanno contribuito alla attuale crisi dell’edilizia e alla stretta creditizia operata nei confronti dei costruttori:

1) la crisi dell’edilizia sarà anche iniziata prima della crisi finanziaria (2008), ma in questo caso è abbastanza chiaro che anche in questo caso le banche non l’hanno prevista o percepita. Per avere una controprova di questa affermazione basta affidarsi alle statistiche sugli impieghi al settore costruzioni della Banca d’Italia nel periodo marzo 2010-marzo 2013 (vedi grafico)

Fino al settembre 2011 lo stock di impieghi al settore costruzioni è cresciuto di ben 45 miliardi di euro. Poi da settembre 2011 un lento ma inesorabile calo che ha portato lo stock a 166 miliardi (dato a marzo 2013). Lo stock comprende i maxi progetti immobiliari e il condominio fuori Roma, possiamo ipotizzare facilmente che il calo del credito stia colpendo migliaia e migliaia di piccoli costruttori ben più di quanto impatti le grandi società. E’ ovvio.

2) per un lungo, lunghissimo periodo il finanziamento delle imprese di costruzioni è stato l’attività principale e trainante dell’intermediazione creditizia. I mutui ai costruttori erano considerati dalla banca il modo più veloce e complessivamente facile per aumentare gli impieghi di importi consistenti con un rischio relativamente basso, in quanto le ipoteche iscritte su terreni e immobili erano sempre in partenza il doppio del valore del finanziamento, basandosi sulla certezza che palazzine, villette o centri commerciali sarebbero stati venduti con un elevato profitto da parte del costruttore. E così è stato sino a qualche anno fa. Le banche (ma anche le società di leasing) si sono fatta concorrenza spietata sui mutui ai costruttori arrivando a finanziare il 100% dei costi, a volte anche l’IVA e chiedendo spread irrisori nettamente sotto l’1% su durate superiori ai 10 anni. Nel business delle costruzioni per la banca c’era una filiera di ricavi che portava dal finanziamento dei lavori, al frazionamento dei mutui successivo all’atto di acquisto del privato, alla vendita di polizze assicurative. E gli impieghi sono sempre saliti.

3) agli imprenditori del settore costruzioni non è mai stato chiesto quello che è stato ai loro colleghi dell’industria manifatturiera sul capitale e anche sui costi. Il capitale delle decine di migliaia di srl costituite per ciascun opera era irrisorio. Tutto era basato sul valore dell’immobile e dell’ipoteca. I costruttori hanno sempre ragionato sui progetti sapendo che i soldi li metteva quasi tutti la banca e si sono abituati a intascare un profitto medio del 30% sui costi di costruzione, ma con una leva finanziaria spettacolare. Questo valeva per i grandi palazzinari come per le piccole imprese che facevano villette a schiera in Brianza.

4) il business delle costruzioni è sempre stato molto opaco e si presta a tante considerazioni sulla trasparenza nei rapporti tra costruttori, amministratori locali che con un cambio di destinazione facevano la fortuna di un progetto e di un costruttore, tra i notai e le mogli dei notai che sono forse tra i maggiori azionisti delle piccole srl senza capitale, tra le società di intermediazione immobiliare e anche, diciamolo senza paura, qualche abile direttore di banca che i suoi risparmi li ha moltiplicati investendoli sul mattone.

Tutto questo è andato avanti senza grossi problemi per tanti anni e non può essere né dimenticato né ignorato.

Ora la festa è finita per tutti. Le transazioni immobiliari sono in netto calo da molti anni (vedi grafico per l’Emilia Romagna), lo stock di immobili invenduti è pauroso, le rate dei mutui non vengono pagate dai costruttori, sono esplose le sofferenze e i tempi di recupero delle famose garanzie ipotecarie sono eterni (ho visto passare 8 anni tra la data di un’ipoteca giudiziale iscritta dalla banca e la prima asta fallimentare). Le aste fallimentari vanno deserte e i valori si abbattono ben sotto il valore dell’ipoteca originaria.

I costruttori si presentano in banca e si vedono trattati come appestati, si sentono dire che la banca non vuole più assumere rischi nel settore perché ne ha troppi in pancia. I mutui casa sono scesi del 50% in un anno, non si vendono case, non si arredano case, non si fanno impianti nelle case. Adesso tutti si accorgono della paralisi di un settore che quando funzionava aveva un moltiplicatore di PIL di 2-3 volte (tra valore dell’immobile e indotto generato).

Banche e società di leasing non hanno mai saputo guardare oltre la siepe del proprio ricco giardino per capire che il settore costruzioni e immobiliare era destinato a un forte declino, insieme alla crescita del debito pubblico e alla voracità del fisco. Non so neppure se abbiano ascoltato le previsioni dei centri studi specializzati sull’immobiliare.

Adesso non si può negare il diritto alle banche di fare ‘bene’ credito o come dice Luca Barni:

il finanziamento non può più essere disgiunto dal capitale che l’imprenditore è disposto a immettere in azienda. E il motivo è semplice: l’iniziativa imprenditoriale è dell’imprenditore e non della banca. La banca non può e non deve sostituirsi all’imprenditore nel gestire l’azienda, e men che meno se l’imprenditore stesso non ci mette le proprie risorse monetarie. Ergo, se gli investimenti sono in forte discesa da un triennio, come può una banca dare credito?

nello stesso tempo la banca non può comportarsi come il coccodrillo dopo il pasto e deve assumersi qualche responsabilità nella storia di questo settore, nell’aiutare gli imprenditori edili a disintossicarsi dalla leva finanziaria di cui si sono sempre nutriti. Ma soprattutto sono proprio le banche oggi a dovere trovare soluzioni straordinarie per gestire un enorme parco di immobili invenduti, di cui sono di fatto proprietarie perché quei mutui non potranno essere rimborsati e le garanzie ipotecarie che la banca ha in cassaforte sono più elevate del loro valore di mercato.

Proprio su questo la vigilanza della Banca d’Italia ha imposto interventi di rettifica sui bilanci che Visco ha definito così nel suo recente intervento all’assemblea dell’ABI:

Le ispezioni recentemente effettuate presso venti intermediari hanno consentito di valutare l’adeguatezza delle rettifiche a fronte dei rischi di credito e di chiedere misure correttive laddove necessarie. L’azione è tuttora in corso presso altri intermediari. Le metodologie utilizzate costituiscono un esempio di come questa analisi possa essere condotta.

Spero che Luca Barni continui a stimarmi anche dopo questo articolo e che da banchiere di provincia continui a darci il suo contributo.

 

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to “Sull’edilizia qualche mea culpa non guasta”
  1. Ci sono diversi spunti corretti ma l’ordine dei fattori e’ errato. Prima responsabilita’ e’ chiaramente dei costruttori, per due ragioni: le stime sull’assorbimento del mercato e i business plan li hanno fatti e sbagliati loro; hanno stipulato contratti e mutui con le banche, sono loro ora a essere inadempienti, pacta servanda sunt. Poi parliamo del resto. Banche hanno molte responsabilita’ ma non dimentichiamo le tonnellate di giornalisti accademici e consulenti che prima del 2007 (come oggi) strigliavano le banche perche’ davano poco credito, quando invece ne stavano dando troppo. Oggi in Italia non manca il credito delle banche ma il capitale degli imprenditori (che va riportato dalla svizzera)!

    • Se venga prima l’uovo o la gallina potremmo discutere a lungo… Certamente qualcuno non ha fatto i conti con un mercato che mostrava stanchezza nell’assorbimento, ma potrei dire ugualmente che se non fosse stato finanziato copiosamente da qualcun’altro che ha sbagliato le stesse previsioni, pur avendo un osservatorio e mezzi decisamente superiori, una lunga serie di operazioni non sarebbero neppure partite e oggi non avremmo così tanto invenduto. Errori su entrambi i fronti, come sempre.
      Quanto alla presunta capacità di fare business plan immobiliari, se questa è alla portata di grandi e medi gruppi immobiliari, non è mai stata nelle corde di piccoli costruttori con scarsa istruzione. Questi sono la maggioranza e basta incontrarne un paio per capire che sono andati avanti a fare il loro ‘mestiere’ senza sapere cosa sia un business plan, ma costruendo piccole fortune.
      Pacta servanda sunt, ma sta di fatto che oggi l’eccesso di finanziamenti-mutui concessi con criteri poco lungimiranti si stanno ritorcendo contro chi li ha concessi forse più ancora di chi li ha utilizzati con piccole società senza capitali e quindi è interesse primario del sistema bancario sbrogliare un groviglio che sta procurando qualche mal di testa.
      Il credito in Italia manca e qualsiasi statistica lo dimostra, insieme alla preoccupazione delle stesse autorità monetarie europee. detto questo il credito che verrà sarà più attento a un bilanciamento con il capitale degli imprenditori. Questo è scontato.
      Il capitale c’è ma sta nascosto in Svizzera? In parte, ma le tante pratiche di contenzioso in cui la banca va a escutere fideiussioni personali e ipotecare beni personali stanno a dimostrare che in molti casi il capitale non c’è proprio.

  2. credo che il settore bancario nel complesso abbia contribuito in maniera decisiva alla bolla immobiliare concedendo prestiti a mutui, come ben rilevato anche pari al 120% del valore dell’immobile o finanziando in modo selvaggio ed irresponsabile imprese edili convinte che i prezzi sarebbero sempre solo saliti.
    Ma quando anche macellai, falignami,artigiani hanno messo su in fretta e furia società per costruire palazzine e non hanno reinvestito nel loro “core” business (leggasi macelleria, falegnameria, piccola azienda familiare),credo che non fosse necessaria la sfera di cristallo per capire che qualcosa non andava più per il verso giusto. O no?
    Le banche hanno loro stesse creato un mostro che sta ora divorando quel che resta della loro misera redditività.
    L’importante è che a pagare il conto non debbano essere cittadini, correntisti, risparmiatori.

  3. Concordo con Fabio Bolognini sulla scarsa utilità di stabilire se sia nato prima l’uovo o la gallina così come credo che in una situazione tanto critica nessuno possa sentirsi innocente, tantomeno istituzioni che hanno oggettivamente un rilievo particolare in qualsiasi economia (è la ragione per cui esistono Banca d’italia, TUB ecc.). E questa mattina, a simboleggiare i frutti malati di rapporti incestuosi, è arrivato l’arresto familiare del più importante “clan immobiliare” della storia recente italiana (immobili e CdA di banche insieme).

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