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7 febbraio 2012

Una brillante idea immobiliare

Viene da Bergamo la prima proposta innovativa per trovare una via d’uscita al problema che sta attanagliando il settore costruzioni e, indirettamente il settore bancario che non ha ancora correttamente svalutato miliardi di euro di mutui su progetti fermi o invenduti da mesi e anni.  Tanto per fare un paragone, sicuramente più grave di quello italiano, in questi giorni il governo spagnolo ha costretto le banche a registrare svalutazioni sino al 65% del portafoglio di mutui immobiliari per accelerare una pulizia di una bolla che ha messo in ginocchio e frena la ripresa economica. Queste svalutazioni si ritiene costeranno la bellezza di 50 miliardi alle banche spagnole.

In Italia non siamo a questi livelli di bolla immobiliare, ma il problema dei mutui fondiari su proprietà non completate o non vendute è comunque grande, non è mai stato affrontato e rappresenta, a mio parere, una grossa spada di Damocle sui bilanci bancari. Sul fronte dei costruttori l’invenduto, con i mutui ad esso collegati, rappresenta oggi il divieto di accesso a nuovo credito bancario in base alle istruzioni emanate da tutte le direzioni crediti.  La situazione di blocco era stata descritta nel post “La paralisi di credito e costruttori“.

Ecco perché la proposta presentata dalla Camera di Commercio di Bergamo e dalla Regione Lombardia ha trovato calda accoglienza presso l’ANCE e i costruttori come segnala Bergamonews.it:

Si tratta di costituire un fondo immobiliare al quale le imprese costruttrici potranno conferire il loro patrimonio immobiliare invenduto in cambio di quote del fondo stesso. La proposta è stata eleborata dalla Camera di Commercio di Bergamo che ha deciso di intervenire a sostegno del settore dell’edilizia che a Bergamo conta 21.725 imprese e 53.000 addetti di cui 33.000 dipendenti. A far scattare il via all’operazione di costituire un fondo immobiliare a sostegno delle imprese edili sono stati i dati dell’indagine congiunturale riferita al IV trimestre 2011. Il campione delle imprese edili di Bergamo, infatti, registra un calo delle vendite su base annua pari a -5,8 %.

Un membro della Giunta camerale, Giuseppe Masnaga, ha elaborato un’ipotesi progettuale che tenta di rispondere alle esigenze delle imprese di costruzione, del settore bancario e del settore pubblico. Attorno ad un tavolo per discutere dell’ipotesi si sono ritrovati, mercoledì primo febbraio, Giovanni Paolo Malvestiti, presidente della Camera di Commercio, Giuseppe Masnaga, Emilia Benfante direttore Vicario della Direzione Generale Casa di Regione Lombardia e Giorgio Papa, direttore Generale di Finlombarda, oltre ai rappresentanti del mondo Associativo: Ance Bergamo, Confindustria Bergamo, Associazione Artigiani ed alcuni imprenditori del settore edile.

elaborazione schema Linker

L’ipotesi di intervento che sarà sperimantato nella provincia di Bergamo prevede la costituzione di un fondo immobiliare al quale le imprese costruttrici potranno conferire loro patrimonio immobiliare invenduto in cambio di quote del fondo stesso. Che cosa punta a risolvere il fondo? La cessione dell’invenduto permetterebbe alle imprese costruttrici di risolvere in parte il mancato introito per le operazioni immobiliari. Per accedere al fondo, gli immobili dovranno essere ceduti a valori inferiori al costo di costruzione. Il vantaggio dell’adesione al fondo da parte delle imprese bancarie consiste nel ridurre la probabilità di svalutazione dei loro crediti; la rinegoziazione dei finanziamenti, con allungamento della durata e mantenimento degli spread originariamente previsti, ne rappresenta invece il costo.

In ottica di housing sociale, il fondo immobiliare permetterà di offrire gli alloggi ricevuti in conferimento a canoni moderati, oppure in locazione con patto di futura vendita, oppure ancora in cessione a prezzi convenzionati. La condivisione del progetto da parte dei soggetti presenti all’incontro è stata assoluta; si tratta ora di lavorare sugli aspetti di maggior dettaglio dell’intera operazione. Per un ulteriore esame sullo stato di affinamento delle fasi di dettaglio del progetto la Camera di Commercio convocherà a breve una nuova riunione di questo tavolo di confronto. Bergamo si candida dunque quale soggetto attuatore di un importante progetto pilota, che la Regione intende poi replicare nelle altre provincie lombarde.

Positivo il commento di Giulio Pandini, ingegnere, titolare dell’omonima impresa di costruzioni e presidente della Cassa Edile e membro di Ance Bergamo. “Sono molto favorevole a questa iniziativa – commenta Pandini – considerato il mercato dell’edilizia bloccato e lo stato del credito, con le banche in difficoltà, credo che l’istituzione di un fondo immobiliare sia una grande opportunità per le imprese in difficoltà. Si tratta di un investimento sul lungo periodo che potrà dare respirto alle imprese edili. Naturalmente si dovrà trovare il giusto equilibrio sul prezzo dell’immobile. Anche se ci sarà una perdita immediata per l’imprenditore se il progetto decollerà sul lungo periodo potrà utili e ritorni. La cosa che trovo più interessante di questa iniziativa – aggiunge Pandini – è che di fronte a una crisi come quella dell’edilizia nella nostra provincia si siano unite diverse associazioni con l’intento di risolverla”.

I vantaggi del progetto

Perché giudico positivamente questo progetto?  Perché porta vantaggi a tutti e sacrifici accettabili.
– I costruttori sbloccano la situazione dei mutui che dovrebbero restituire e non possono senza vendite, trovando la ragione di sacrificare valori di vendita che non potevano abbassare senza ridurre il debito verso le banche.

– Le banche da parte loro si tolgono il rischio di dovere classificare a incaglio o a sofferenza miliardi di mutui, rinunciando a qualcosa sul fronte dei tassi e delle durate.

– Il mercato immobiliare si riposiziona su valori a cui la domanda di fascia bassa può finalmente accedere.

– Regione e enti pubblici potrebbero così finalmente realizzare dei buoni progetti di housing sociale.

Cosa si potrebbe chiedere di meglio?  Il progetto pilota di Bergamo va seguito con molta attenzione.

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